住宅ローンの選び方

住宅ローンはこのように選べば整理がつきやすいです。

①いくら借り入れるか？
②返済期間を何年にするか？
③変動金利にするか固定金利にするか？

以上の前提で、どの銀行のどのような住宅ローンを選ぶかを考えましょう。

①いくら借り入れるかについて

これは目安になる月々の返済額から逆算できます(注1)。

仮に月々の返済額を10万円、借入期間35年、金利1・5％で計算すれば、借入額は約3260万円です。

借入期間35年は一般的な住宅ローンの最長期間です(注2)。

繰り上げ返済で完済期間を短縮したいなら返済原資を別途に考慮(積立て等)することになります。

この場合の金利1・5％は、変動金利・固定金利の区別なく、結果的に返済期間に適用されると見越される仮定の金利です。

変動金利の住宅ローンで将来金利が上昇したり、返済途中で借り換えなどをすれば、結果的に支払う金利の額は異なりますが、住宅ローンを選ぶ際の資金計画では1・5％程度の金利を想定しておくほうが無難です(注3)。

ちなみに、0・8％(変動金利で固定期間が10年)の住宅ローンを選んだ場合には、月々の返済額が10万円で借入期間が同じ35年なら、借入額は約 3660万円となります(注4)。

②返済期間を何年にするか？

一般的には35年が最長とされていますが、最近は40年、50年の住宅ローンも散見されます。

過去の実績では実際の返済期間は25～30年が最も多いようです。

住宅ローンのリスク軽減は、繰り上げ返済によって元金を減らすのが一番有効な手立てと言えますので、実際の完済時期の目標と、返済原資の積立方法を計画することが大切と言えます。

③変動金利にするか全期間固定金利にするか？

将来の金利の動向を正しく予想するのはほぼ不可能です。

住宅ローンの貸付金利全般が低水準にあり、変動金利と固定金利との金利差がさほどない現在の情勢なら、生活設計のたてやすい全期間固定金利がよいでしょう。

但し、当初から借入額が少ない方や、10年程度の短期間に返済してしまいたい方は、金利がより低い変動金利で借入するのが有利です。

④どの銀行のどのような住宅ローン選ぶか？先ず、どの金融機関にかかわらず、住宅ローンの種類は大まかに次の三種類です。

・変動金利
・固定金利
・フラット

住宅ローンの広告に３年固定型、５年固定型、10年固定型等の記載があってもそれらはすべて変動金利型の住宅ローンです。

一般的に金融機関の住宅ローンの主力は変動金利型の住宅ローンです。

全期間固定金利の住宅ローンは、金利の変動懸念を持ちたくない方、たちまち子供の教育資金等と相俟ってしっかりと資金計画をたてたい方などにおすすめします。

フラットは民間金融機関と住宅支援機構が提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。

どの住宅ローンを選ぶかはお客様の実情に添って選択することになりますが、選ぶポイントは金利だけでなく

・保証会社の信用保証料
・融資手数料
・団体信用生命保険加入の条件
・申し込みから融資実行までの手続きの流れ

等を総合的に勘案して決める必要があります。

同じカテゴリーの住宅ローンでも銀行によって取り扱いが異なりますので注意が必要です（注5）

次に、住宅ローンの取り扱いを行っている金融期間を整理してみましょう。

・都市銀行、信託銀行
・地方銀行(第一地方銀行、第二地方銀行)
・信用金庫
・ろうきん(労働金庫)
・農協
・ネット銀行(注6)

などですが、金融機関のカテゴリーが異なると住宅ローンの性質(条件、手続き等)も異なってきますので、必要な場合にはファイナンシャル・プランナーに相談するのも良いかと思われれます。

①いくら借り入れるか？
②返済期間を何年にするか？
③変動金利にするか固定金利にするか？